历史遗留无证房屋征收补偿

一、没有规划许可证都是违建吗

　　没有取得规划许可证的建筑并不绝对属于违法建筑。在实务中，直接将无证房屋等同于违章建筑的做法过于单一和绝对。法律要求行政机关必须探究建设行为有无违法性以及未办证的历史原因。

　　认定无证房屋是否为违建，必须严格遵守法定程序。行政机关在作出征收决定前，应当组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行全面调查、认定和处理。未经法定程序直接认定违建属于违法行政行为。

　　在征收过程中，特别法优于一般法。虽然《城乡规划法》对规划许可有严格要求，但《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为特别法，要求政府在征收前必须对无证房屋进行调查核实，不能简单以未办理规划审批手续为由直接定性。

　　对于因历史原因、政府部门过错或政策衔接不畅导致未办证的房屋，不能简单认定为违法建筑。行政机关必须结合当年的地形图、航拍图以及建设档案材料，实事求是地查明建造年份和实际情况，依法作出客观认定。

二、没有规划许可证的建筑如何处理

　　对无证建筑的处理必须遵循尊重历史、实事求是的基本原则，实行分类处置，不能搞一刀切。不同建造年代、不同审批状况、不同违法程度的建筑，适用完全不同的处理方式。执法部门在作出处理决定之前，必须先完成对建筑基本情况的全面调查，包括建造时间、用地性质、占地面积、建筑结构、用途等，在此基础上才能确定属于哪一类处理情形。

　　对于特定时间节点之前建成的房屋，因当时规划管理制度尚不完善，法律给予了特殊的保护待遇。这类房屋只要不存在权属争议，且长期由权利人或其家庭成员实际居住使用，在征收或处理时就可以参照合法建筑予以认定和补偿安置。时间节点的具体划定由各地结合本地规划管理历史沿革自行确定，但通常在省级或市级层面有统一规范。

　　对于审批手续不完整或者存在程序瑕疵的建筑，处理方式不是直接拆除，而是责令限期补办相关审批手续。建设单位或个人需要先接受行政处罚，凭职能部门依法作出的行政处罚决定书以及缴纳罚款的正式凭证，在规定期限内向自然资源和规划部门正式申请办理规划许可手续。只要当事人配合积极、整改到位，行政机关应当依法受理其补办申请，帮助其消除违法状态，使建筑身份合法化。

　　对于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的建筑，行政机关应当责令限期改正，给予当事人改正的机会。在规定期限内经改正或变更后，建筑的设计方案和各项技术指标符合城乡规划和相关技术规范要求的，行政机关依法处以建设工程造价一定比例的罚款后，允许该建筑保留下来并继续完善手续。

　　对于无法采取改正措施消除对规划影响的建筑，也就是严重违反城乡规划、侵占公共空间、损害公共利益或者严重影响周边群众生产生活的情形，行政机关可以依法作出限期拆除的决定。对于确实无法拆除的，可以没收实物或者没收违法收入，同时可以并处罚款。当事人在收到决定书后应当在法定期限内行使救济权利。

　　对无证建筑实施强制拆除，必须完成法定的全部程序。行政机关需要依次完成立案调查、现场勘验、集体讨论、作出限期拆除决定、送达决定书、催告履行、听取陈述申辩、公告限期自行拆除等全部环节。当事人在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼又不自行拆除的，行政机关方可依法强制拆除。

三、历史遗留无证房屋征收补偿

　　在房屋征收中，历史遗留无证房屋只要符合法定条件，完全可以参照合法建筑予以补偿。例如在早期城市规划法施行前建造的房屋，或在规定节点前建造且手续不完整的房屋，均可按已审批面积或实际测绘面积认定补偿。

　　历史遗留无证房屋的建造时间认定，由被征收人提供相关材料证明。当被征收人确实无法提供时，由区人民政府依据当年地形图、航拍图、土地房产测绘及建设档案材料，结合基层组织提供的相关材料综合认定。

　　对于具有合法产权或经认定可参照合法建筑补偿的住宅，实际改为商业性用房且仍在经营纳税的，在按住宅补偿安置基础上，可根据取得营业执照的时间节点，按经营面积给予适当的经营性补助。

　　即使是真正意义上的违法建筑，在拆除时也必须依法保护当事人的合法财产。强制拆除过程中损坏的合法财产，如房屋内的家具、电器、装修材料及合法建筑材料等，行政机关应当依法予以赔偿，不能一概不予补偿。