2026二手房增值税几个点?

2026二手房增值税几个点?

　　二手房增值税的税率设定以房屋持有年限为核心区分标准。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十二条：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。此规定明确，房屋持有年限未满2年的，无论房屋性质如何，均需按销售全额的5%缴纳增值税。

　　对于持有年限超过2年的房屋，增值税政策呈现差异化设计。普通住宅与非普通住宅的区分标准通常涉及建筑面积、容积率及成交价格等要素，具体由省级政府制定。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3：个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额为销售额，按照5%的征收率缴纳增值税。此规定表明，非普通住宅虽可享受免征期优惠，但超过免征期后需按差额计税。

　　差额计税规则的适用需严格界定计税基础。根据《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》第一条：纳税人转让不动产，按照有关规定允许扣除购买不动产原价、缴纳的契税等合理费用的，应以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。此条款明确，差额计税时，购买价款需以合法凭证载明的金额为准，包括购房发票、契税完税凭证等，无合法凭证的部分不得扣除。

　　特殊情形下的税率适用包括：其一，继承或赠与取得的房屋，再次转让时以继承或赠与前取得时间为准计算持有年限;其二，企业转让二手房，适用一般纳税人税率标准，通常为9%，但符合简易计税条件的可按5%征收率计税;其三，跨境交易中的二手房转让，需根据税收协定及国内税法综合判定税率适用。

二手房增值税由哪方承担?

　　二手房增值税的承担方在法律层面未作强制规定，其归属由买卖双方通过合同约定确定。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。此条款赋予当事人自主约定税负承担的权利，实践中常见由买方承担全部增值税、卖方承担全部增值税或双方按比例分担三种模式。

　　合同约定优先原则的适用需满足合法性要件。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条：任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。此规定明确，税负承担约定不得违反法律强制性规定，如通过约定逃避纳税义务的条款无效。

　　交易习惯对税负承担的影响体现为地域性差异。在部分地区，二手房交易中增值税由买方承担已成为行业惯例，此类习惯经长期实践形成，被市场主体普遍接受。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二条：下列情形，不违反法律、行政法规的强制性规定且不违背公序良俗的，人民法院可以认定为民法典所称的交易习惯：(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;(二)当事人双方经常使用的习惯做法。

　　公平原则在税负分担中的适用需结合具体案情。如果合同未明确约定税负承担方，且无法通过交易习惯确定时，法院可能根据公平原则判定分担比例。如卖方因急于出售房屋主动承诺承担增值税，或买方因购房资格限制被迫接受高税负等情形，均可能影响分担比例的判定。根据《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。