土地使用权出让金如何收

一、土地使用权出让金如何收

　　1.一般出让情形下的收取标准

　　‌有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准‌：按成交价‌不低于40%‌的标准计算出让金。

　　‌成交价低于基准地价平均标准‌：按全部地价的‌40%‌计算。

　　若受让人对上述计算结果有异议，可委托‌有资质的土地估价机构‌进行评估，按‌评估价的40%‌确定出让金‌‌。

　　2.划拨土地补办出让的收取标准

　　‌发生转让的划拨土地使用权‌：按‌基准地价平均标准的40%‌计算应缴出让金‌‌。

　　‌工业用地‌(划拨方式取得)补办出让：

　　1990年5月19日前取得：按‌标定地价的30%‌收取;

　　1990年5月19日(含)后取得：按‌标定地价的50%‌收取‌‌。

　　‌住宅类划拨土地‌(如房改房、经济适用房等)转让时：

　　按‌标定地价的10%‌补缴出让金‌‌。

　　若是以市场价购买的部分，‌不再补缴‌‌‌。

二、土地使用权出让要摊销吗

　　企业通过出让方式取得的土地使用权，在财务会计上通常确认为无形资产。既然属于无形资产，就必须在其法定的使用年限内，采用系统合理的方法(通常为直线法)进行分期摊销。

　　摊销的起始时间通常从土地交付使用的当月开始。企业需要根据土地出让合同中约定的使用年限来计算每年的摊销额。例如工业用地最高50年、商业用地40年、住宅用地70年，企业需将取得土地的总成本(含出让金及相关税费)平摊到这些年份中。

　　不过，有一种特殊情况不需要进行摊销。如果企业无法预见该土地使用权为企业带来经济利益的期限，将其认定为使用寿命不确定的无形资产，那么就不进行摊销，但必须在每个会计期间进行减值测试。

　　对于房地产开发企业而言，处理规则有所不同。如果取得土地是为了建造对外出售的房屋建筑物，这块土地使用权的价值应当计入所建造房屋的开发成本，随着房屋的销售逐步结转为营业成本，而不是作为无形资产单独摊销。

三、土地使用权划拨可以买卖吗

　　以划拨方式取得的土地使用权，在法律上是可以进行买卖和转让的，但必须满足严格的法定前置条件。它不能像普通商品房那样自由上市交易，核心在于必须经过有批准权的人民政府审批。

　　如果政府批准了转让申请，通常会要求受让方(也就是买方)办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定补缴土地使用权出让金。只有完成了补缴手续，将土地性质从“划拨”变更为“出让”，才能合法办理不动产转移登记。

　　如果转让后的土地用途依然符合国家的《划拨用地目录》(例如继续用于公益事业、城市基础设施等)，经政府批准，可以不必补缴出让金，直接办理转移登记，继续保留划拨用地的性质。

　　在实际的二手房交易中，如果涉及划拨土地上的住宅转让，很多地方执行简化政策。购房人只需按照房屋成交价格的一定比例(如1%)缴纳土地出让金，即可直接办理过户。如果未经审批擅自买卖，不仅无法过户，合同还可能被认定无效。