二手房首付怎么算2026?

二手房首付怎么算2026?

　　一、首付计算公式

　　二手房首付的核心计算公式为：净首付款=实际成交价-客户贷款额

　　其中，净首付款不包括国家税费和中介服务佣金;贷款额通常根据二手房评估价确定，首次贷款额度可达评估价的70%-80%(具体比例因银行政策而异)。

　　二、首付比例的确定依据

　　(一)首套房与二套房政策

　　1、首套房：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上，首付比例一般不低于30%;套型建筑面积在90平方米以下或购买经济适用住房，首付比例可降至20%。

　　2、二套房：首付比例通常不低于40%-60%，具体比例因城市政策而异。部分城市规定二套房首付比例不得低于60%，且贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。

　　3、三套房及以上：银行基本不给予贷款支持。

　　(二)银行评估价的影响

　　银行会根据二手房的评估价确定贷款额度，而非实际成交价。如房屋总价为100万元，银行评估价为80万元，贷款额度为评估价的70%(即56万元)，则首付需支付44万元(100万元-56万元)。

　　(三)特殊情形调整

　　1、定金抵扣首付：合同约定已付定金抵作首付，则首付款需扣除定金金额。

　　2、征信问题：买方征信有逾期记录，银行可能下调贷款成数(如从70%降至60%)，导致首付比例被动提高。

　　3、继承/赠与房屋税费：房屋为继承所得，交易时需缴纳20%个税，合同约定税费由买方承担，则需在首付外额外准备税费资金。

　　三、首付比例的灵活性

　　(一)买卖双方协商：在政策允许范围内，买卖双方可协商首付比例。

　　(二)银行政策差异：不同银行对首付比例的要求可能不同，买方需根据自身资质和银行政策选择合适的贷款方案。

　　(三)地区政策调整：部分城市可能根据市场情况调整首付比例政策。

二手房首付是网签之后交还是网签之前交?

　　二手房首付优先选择在网签之后支付，这是规范交易、规避风险的合理顺序，部分特殊情形可在网签之前支付部分定金性质的款项，但正式首付需在网签之后，相关要求有明确的政策和交易规范支撑。

　　正常交易流程中，应先完成网签再支付正式首付。网签是二手房交易的重要备案环节，通过网签可将买卖双方交易信息备案登记，有效防止一房二卖等欺诈行为，明确双方权利义务。《房地产经纪管理办法》规定，房地产交易当事人应依法办理房屋网签备案手续，网签合同需明确房屋价格、付款方式、支付时间等核心条款。

　　完成网签后，交易处于受监管的稳定状态，此时支付首付，可保障资金安全，避免因未网签导致的房屋产权纠纷、卖方违约等风险，同时也能为后续贷款办理奠定基础，银行通常需审核网签合同后，才会审批贷款额度。

　　特殊情况下，交易双方可协商在网签之前支付少量定金，定金金额可双方约定，用于确认交易意向，定金可在后续正式支付首付时抵扣。但需注意，定金并非正式首付，正式首付仍需在网签完成、网签合同生效后支付，且需在合同中明确定金抵扣方式、首付支付时间及相关违约责任。

　　无论选择何种支付方式，交易双方都应在二手房买卖合同中明确首付支付时间、支付金额、支付方式及网签办理时间，避免后续出现纠纷，一方违约，另一方可依据合同约定及相关法律，主张自身合法权益。

　　综上所述，二手房首付计算需结合评估价、首付比例等因素，按贷款类型区分核算，首付支付优先选择网签之后，特殊情况可先付定金。购房者需提前核实当地政策，精准测算首付金额，明确网签与首付的支付顺序，签订规范合同，切实保障自身交易安全。