业主委员会可以换掉物业吗

业主委员会可以换掉物业吗?

　　业主委员会在满足法定程序的前提下，有权更换物业服务企业，但其权力来源于业主大会的授权，需严格遵循“双三分之二”表决规则。

　　根据《民法典》第二百七十八条，选聘或解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

　　业主委员会作为业主大会的执行机构，需在表决通过后具体实施解聘原物业、选聘新物业的流程。

　　小区因原物业长期存在卫生清洁不达标、安保巡逻缺失等问题，业主委员会组织召开业主大会，经专有部分面积占比72%的业主且人数占比75%的业主参与表决，其中68%的参与表决业主同意解聘原物业。

　　业委会据此向原物业发出书面解约通知，并依据《物业管理条例》第三十四条，通过公开招标方式选聘新物业，最终与新物业签订服务合同。整个过程严格遵循法定程序，确保了更换物业的合法性。

　　业主委员会未履行法定程序，擅自更换物业，可能面临法律风险。违反《民法典》第二百七十八条，可能判决解除新物业合同，恢复原物业服务，并要求业委会赔偿因违约造成的损失。

业主委员会可以自己管理小区吗?

　　业主委员会在取得业主大会“双过半”同意后，可以依法对小区实施自主管理，但需明确其法律地位与责任边界。

　　根据《民法典》第二百八十四条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。

　　业主委员会作为业主自治组织，选择自主管理，需满足两个条件：

　　1. 经专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主同意;

　　2. 明确管理范围与责任，例如制定《自主管理规约》，明确卫生清洁、设施维护、安保巡逻等具体职责。

　　业委会可制定《自主管理规约》，设立财务专项账户，聘请专职保洁、保安人员，并定期公示收支明细。业主委员会自主管理需以透明化、制度化为前提，通过建立监督机制确保管理效能。

　　需注意的是，业主委员会自主管理不等于“无资质管理”。

　　根据《物业管理条例》第六十条，物业服务企业需具备相应资质，但业主委员会作为业主自治组织，其自主管理行为属于《民法典》第二百八十四条规定的“自行管理”，不受资质限制。