业主委员会可以换掉物业吗?

业主委员会可以换掉物业吗?

　　从法律层面来讲，业主委员会在满足一定条件时，是有权换掉物业的。

　　根据《民法典》及《物业管理条例》等相关法律法规，业主大会作为小区物业管理的权力机构，有权决定选聘和解聘物业服务企业，而业主委员会是业主大会的执行机构。

　　这意味着，只要业主大会通过合法程序作出更换物业的决议，业主委员会便能代表业主实施后续操作。

　　通常，若要启动更换物业流程，需专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方可形成更换物业的有效决议。

　　实际操作中，若物业存在长期服务不达标，如小区卫生脏乱差、安保漏洞百出、公共设施损坏后久拖不修等问题，或出现严重违约行为，像擅自提高收费标准、随意减少服务项目等，业主可向业主委员会反映。

　　业主委员会在收集业主意见、整理相关证据后，可组织召开业主大会，讨论更换物业事宜。一旦业主大会表决通过，业主委员会就要负责制定招标方案，通过公开招标、邀请招标等合法方式，选聘新的物业服务企业。

　　之后，还要监督新老物业完成资料交接、费用结算、设施设备查验等工作，保障小区物业服务平稳过渡。

　　但需注意，整个更换过程务必严格依法依规进行，每个环节都要公开透明，充分保障业主的知情权、参与权和监督权。

业主委员会动用维修基金需要向社区报备嘛?

　　从法规要求和实际操作来看，业主委员会动用维修基金通常需要向社区报备，但具体要求会因各地政策细则略有差异。

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》，维修基金的使用需遵循“业主决策、专款专用、公开透明”的原则，核心流程是先经业主表决通过，再向相关主管部门申请。

　　而社区居委会作为基层群众自治组织，虽不是维修基金审批的核心部门，但在实际操作中，其承担着监督、协助的角色，因此多数地区会要求业委会在动用维修基金时向社区报备。

　　报备的主要目的有两点：一是让社区了解小区维修需求的真实性，避免出现虚假维修、套取基金的情况。

　　二是便于社区协调各方矛盾。若部分业主对维修基金使用有异议，社区可介入调解，保障流程顺利推进。

　　具体流程上，通常是业委会先组织业主表决，表决通过后，将表决结果、维修方案、预算明细等材料，一方面提交给住建部门申请基金使用，另一方面同步抄送社区居委会备案。部分地区还要求社区在相关公示材料上盖章确认，再由业委会提交给主管部门。

　　不过，也有特殊情况，比如遇到紧急维修，按规定可启动“紧急使用流程”，此时业委会可先申请动用基金，事后再补充向社区报备相关情况。