多业主长期不缴纳物业费物业可以主动退场吗?

多业主长期不缴纳物业费物业可以主动退场吗?

　　根据我国现行法律及司法实践，物业无权因多业主长期不缴纳物业费而直接主动退场，但可通过法定程序维护权益。以下是具体法律依据和操作指引：

　　一、法律明确禁止物业擅自退场

　　1.《民法典》第944条

　　业主义务：规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”，但未赋予物业因欠费退场的权利。

　　物业责任：明确“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”，且服务具有持续性，不得因部分业主欠费中断。

　　2.《民法典》第949条

　　退场程序：物业服务合同终止后，物业需在约定期限或合理期限内退出，并办理移交手续(如物业服务用房、设施、资料等)。

　　违规责任：若物业未履行移交义务，不得请求业主支付合同终止后的物业费，并需赔偿因此造成的损失。

　　3.《物业管理条例》第64条

　　欠费追缴：业主逾期不缴费，物业应通过业主委员会督促或向法院起诉追缴，而非直接退场。

　　二、物业退场需满足法定条件

　　物业主动退场仅适用于以下情形：

　　1.合同到期或解除

　　业主决策：需业主共同决定解聘物业，并提前60日书面通知(《民法典》第946条)。

　　物业拒绝续聘：合同到期前90日书面通知业主或业委会(《民法典》第947条)。

　　2.物业服务期限届满后

　　不定期合同：若未续聘新物业，原合同继续有效(服务期限为不定期)，物业可随时解除但需提前60日通知(《民法典》第948条)。

　　三、物业对欠费业主的合法追缴途径

　　1.催告与协商

　　书面催告：物业应书面通知业主在合理期限内缴费(需保留送达证据)。

　　协商解决：优先通过沟通解决争议，避免诉讼成本。

　　2.法律诉讼或仲裁

　　起诉权利：若催告无效，物业可向法院提起诉讼，要求业主支付欠费及违约金。

　　证据要求：物业需证明已按约提供服务(如服务记录、合同文件)。

　　3.申请强制执行

　　判决后执行：若法院支持物业诉求，业主仍不履行，物业可申请冻结账户、纳入失信名单等强制措施。

　　四、业主长期欠费的风险与责任

　　1.法律后果

　　补缴费用与违约金：业主需支付欠费及合同约定的违约金(通常按日计算)。

　　信用影响：长期欠费可能导致纳入失信名单，影响贷款、出行等。

　　2.物业服务质量争议

　　证据固定：若业主因服务不满拒缴，需保留物业违约证据(如照片、视频、报警记录)。

　　协商或诉讼：可要求减免费用或赔偿损失，但需通过合法途径解决。

　　五、结论与建议

　　物业无权擅自退场：即使多业主长期欠费，物业仍需按约提供服务，直至合同终止或解除。

　　合法追缴欠费：物业应通过催告、诉讼等法律途径解决欠费问题，避免采取非法手段。

　　业主责任：业主应按约缴费，对服务不满应保留证据并通过协商或法律途径维权。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《物业管理条例》第六十四条

　　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

小区物业退场了该怎么办?

　　一、物业退场的法定程序与责任

　　1.《民法典》第949条

　　退场义务：物业服务合同终止后，原物业需在约定期限或合理期限内退出，并移交物业服务用房、设施、资料等给业委会或指定方。

　　违规责任：若物业拒不退出或未办理移交，不得请求业主支付合同终止后的物业费，并需赔偿业主损失。

　　2.《物业管理条例》第29条、第38条

　　资料移交：物业需移交竣工图、设备技术资料、物业质量保修文件等关键材料。

　　监管措施：未履行移交义务的，主管部门可责令限期改正，逾期不改正的处以罚款。

　　二、业主应对步骤

　　1.第一步：确认退场原因，评估影响

　　联系物业：了解退场原因(如经营困难、合同到期、纠纷等)，判断恢复服务的可能性。

　　证据固定：保留物业退场通知、服务中断证据(如照片、视频)，为后续维权提供依据。

　　2.第二步：启动应急管理机制

　　组织业委会：若未成立业委会，需紧急召开业主大会选举代表，负责临时管理。

　　临时服务委托：协调社区居委会或街道办提供保洁、安保等代管服务，费用由业主分摊。

　　3.第三步：选聘新物业或自行管理

　　公开招标：业委会需综合评估新物业资质、信誉、收费标准，公开招标并签订合同。

　　自行管理方案：若业主选择自行管理，需制定预算、分工及监督机制，确保合规运行。

　　4.第四步：处理欠费与纠纷

　　欠费追缴：物业可通过法律途径追缴合同期内的欠费，但不得采取停水电等非法手段。

　　纠纷调解：如物业退场造成损失(如设施损坏)，业主可向住建部门投诉或起诉索赔。

　　三、关键注意事项

　　1.资金安全

　　公共收益监管：业委会需接管物业代管的公共收益(如广告费)，避免资金流失。

　　维修资金动用：紧急维修可申请动用专项维修资金，需经2/3以上业主同意。

　　2.法律合规

　　避免违规决策：选聘新物业或重大事项需经专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意(《民法典》第278条)。

　　防范物业拒退：若物业拒不退出，业委会可申请法院强制执行，要求移交并赔偿损失。

　　3.特殊场景应对

　　无业委会小区：需由街道办指导成立业委会，或指定代管机构。

　　物业遗留问题：如设施损坏、资料缺失，需通过法律途径追究物业责任。

　　四、结论

　　物业退场是小区治理中的重大风险事件，业主需依法、理性应对：

　　短期：确保基本服务不中断，防范安全隐患;

　　长期：通过业委会建立规范管理制度，选聘优质物业或实施自治，提升小区自治能力。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《物业管理条例》第二十九条

　　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　《物业管理条例》第三十八条

　　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

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