不缴纳物业费是合法的吗?

不缴纳物业费是合法的吗?

　　根据我国现行法律及司法判例，不缴纳物业费的行为原则上不合法，但存在法定例外情形。以下是具体法律依据和操作指引：

　　一、不缴纳物业费的原则性规定

　　1.《民法典》第944条

　　业主义务：明确规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”，且“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。

　　法律后果：若业主逾期不支付物业费，物业服务人可催告其在合理期限内支付;催告后仍不支付的，物业服务人有权提起诉讼或申请仲裁。

　　2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的解释》

　　司法支持：规定“物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，除非业主能证明物业服务存在重大瑕疵。

　　二、合法拒缴物业费的例外情形

　　在以下情况下，业主可依法拒缴或要求减免物业费：

　　1.物业未履行核心服务义务

　　重大瑕疵：如小区门禁损坏长期未修复、无安保巡查导致盗窃频发、公共设施(如电梯、消防)长期故障未处理等。

　　司法判例：法院可酌情减免部分物业费(如案例中因漏水未修复减免30%费用)。

　　2.物业违规收费

　　擅自扩大范围或提高标准：如合同约定外增设收费项目、超出政府指导价等，业主有权拒缴违规部分。

　　3.物业采取非法催缴手段

　　禁止行为：物业不得以停水、停电、停燃气等方式催缴物业费(《民法典》第944条)。若发生此类情况，业主可暂缓缴费并索赔损失。

　　4.房屋未交付或质量问题的特殊情形

　　开发商责任：因房屋质量问题(如漏水)未交房或未修复的，物业费应由开发商承担。

　　三、二手房及空置房的特殊情况

　　1.二手房交易中的物业费

　　合同约定优先：若买卖合同明确约定由新业主承担原欠费，则需补缴;若无约定，原欠费由原业主承担。

　　2.空置房仍需缴费

　　法律原则：即使未入住，业主仍需按约缴纳物业费(物业服务具有公共属性)。

　　例外可能：部分法院可能酌情减免空置期间的费用，但需主动协商并提供未入住证明。

　　四、业主维权操作路径

　　1.证据固定

　　留存记录：拍照、录像记录物业瑕疵(如垃圾堆积、设施损坏)，保存报修记录、报警记录等。

　　2.协商与投诉

　　联合业主：联合20%以上业主联名投诉，或通过业委会与物业协商整改。

　　行政投诉：向住建部门(12345热线)或房管局举报物业违规行为。

　　3.法律途径

　　暂缓缴费：书面告知物业拒缴理由，将物业费提存至公证处(《民法典》第570条)。

　　反诉或抵扣：若物业起诉，业主可反诉要求赔偿损失(如财物被盗)并抵扣物业费。

　　五、风险提示

　　滞纳金与信用影响：长期拒缴可能导致滞纳金累积(通常按日万分之五计算)，甚至被纳入失信名单，影响贷款、出行等。

　　败诉风险：若证据不足，法院可能全额支持物业诉求。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

　　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

强制缴纳物业费是合法的吗?

　　根据我国现行法律及司法判例，物业服务企业无权强制业主缴纳物业费，但在业主违约的情况下，可通过法律途径追缴。以下是具体法律依据和操作指引：

　　一、法律明确禁止强制缴费

　　1.《民法典》第944条

　　业主义务：规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”，但未赋予物业强制执行力。

　　禁止性条款：明确“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。

　　2.《物业管理条例》第41条

　　缴费依据：业主需按物业服务合同约定缴费，但未授权物业采取强制措施。

　　3.司法实践立场

　　政府无权介入：物业费纠纷属民事合同关系，政府不得强制干预(《法律咨询-律临》明确政府无此权力)。

　　物业催缴限制：物业只能通过协商 、诉讼或仲裁解决纠纷，任何非法催缴手段(如断水断电)均违法。

　　二、物业费的合法追缴途径

　　当业主逾期未缴费时，物业可采取以下措施：

　　1.催告与协商

　　书面催告：物业应书面通知业主在合理期限内缴费(需保留送达证据)。

　　协商解决：优先通过沟通解决争议，避免诉讼成本。

　　2.法律诉讼或仲裁

　　起诉权利：若催告无效，物业可向法院提起诉讼，要求业主支付欠费及违约金。

　　证据要求：物业需证明已按约提供服务(如服务记录、合同文件)。

　　3.申请强制执行

　　判决后执行：若法院支持物业诉求，业主仍不履行，物业可申请冻结账户、纳入失信名单等强制措施。

　　三、业主可拒缴的法定情形

　　在以下情况下，业主有权拒绝或要求减免物业费：

　　1.物业未履行核心义务

　　重大服务瑕疵：如安保缺失导致盗窃频发、公共设施长期损坏未修复。

　　司法支持：法院可酌情减免部分费用(如案例中因漏水未修复减免30%费用)。

　　2.物业违规收费

　　超范围或超标收费：如擅自增设收费项目、超出政府指导价，业主可拒缴违规部分。

　　3.开发商遗留问题

　　房屋未交付或质量缺陷：物业费应由开发商承担，直至问题解决。

　　四、特殊场景下的缴费责任

　　1.二手房交易

　　合同约定优先：若买卖合同明确约定由新业主承担原欠费，则需补缴;若无约定，原欠费由原业主承担。

　　2.空置房缴费

　　法律原则：即使未入住，业主仍需按约缴费(物业服务具有公共属性)。

　　例外可能：部分法院可能酌情减免空置期间的费用，但需主动协商并提供未入住证明。

　　五、风险提示

　　滞纳金与信用影响：长期拒缴可能导致滞纳金累积(通常按日万分之五计算)，甚至被纳入失信名单，影响贷款、出行等。

　　败诉风险：若业主无合法拒缴理由，法院可能全额支持物业诉求。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条

　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

　　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

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