2024年物业服务合同在交接期的履行争议如何处理？

物业服务合同在交接期的履行争议如何处理？

1. 物业服务企业在交接期内应继续按照原合同约定提供服务，保证物业管理活动的连续性和稳定性，不得因交接而降低服务质量。

2. 新旧物业企业应当共同对小区公共设施设备进行清点和检查，确认其状态并做好书面记录，如有损坏或缺失，应按合同约定或法律规定明确责任归属。

3. 在交接期间产生的各类费用，包括但不限于物业费、维修基金等，双方应根据实际服务期限和合同约定进行结算，不得擅自扣留或拒绝支付。

4. 物业服务企业的档案资料如业主信息、物业设施设备档案、财务账目等，必须完整、准确地移交给新接手的物业公司，以保障业主权益及新物业公司的正常运营。

法律依据：

1. 《物业管理条例》第三十九条：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”

2. 《民法典》第九百四十四条：“物业服务合同终止后，在办理交接手续前，原物业服务人应当维持正常的物业管理秩序。”

3. 各地关于物业管理的地方性法规中，往往也有对物业服务交接具体事项的规定。

交接期间物业费用应由哪方收取？

物业费用的收取主要遵循《物业管理条例》等相关法律法规的规定。在交接期间，即房屋所有权或者使用权发生转移时，物业费用的承担主体应当根据实际情况和合同约定来确定。

1. 如果买卖双方在房屋买卖合同中对此有明确约定，例如规定物业费用在过户完成前由卖方承担，过户完成后由买方承担，则应按照该约定执行。

2. 若无明确约定，一般情况下，在房屋产权过户登记完成之前，物业费用应由原业主（卖方）承担，因为此时物业的服务对象仍是原业主。过户登记完成后，新业主应当开始承担相应的物业费用。

3. 物业服务合同也是一个重要的依据，物业提供服务的对象是谁，谁就应该承担物业费。如果物业费已预先缴纳，且覆盖了交接期间，那么即使产权已经转移，理论上这段时间内的物业费用也不需要新业主重复支付。

法律依据：

1. 《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

2. 《民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同对物业费用负担没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

3. 在司法实践中，各地法院也会根据公平原则和实际受益原则来判定交接期间物业费用的承担问题。

物业未解决的公共设施维修责任归属谁？

物业未解决的公共设施维修责任首先应根据物业管理法律法规和物业服务合同来确定。根据《物业管理条例》以及《民法典》的相关规定，小区内的公共设施设备通常由全体业主共有，并由物业公司负责进行日常管理和维护保养。

1. 若公共设施在正常使用情况下出现损坏或故障，且在物业服务合同约定的范围内，那么维修责任应由物业公司承担。物业公司应当按照服务合同约定的内容、标准提供维修服务，确保公共设施正常运行。

2. 若公共设施的损坏是由于不可抗力、第三人故意破坏等原因导致，而并非物业公司管理不当造成，那么维修费用原则上应从小区公共收益或者专项维修资金中支出，但物业公司有义务及时启动维修程序并跟进处理。

3. 如果物业公司在收到业主关于公共设施损坏的通知后，未及时履行维修义务，由此造成的损失扩大等后果，物业公司应当依法承担责任。

法律依据：

1. 《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

2. 《民法典》第二百八十二条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

3. 《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

4. 关于住宅专项维修资金使用的相关规定也明确了对于共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造等费用，可以从住宅专项维修资金中列支。

对于物业服务合同在交接期的履行争议，建议各方积极协商解决，无法达成一致时，则可申请由居委会、街道办事处、物业管理协会等相关组织进行调解，或者直接向人民法院提起诉讼，或依据合同中的仲裁条款提交仲裁机构进行裁决。在整个过程中，充分运用法律手段保护自身合法权益，并确保物业管理工作的平稳过渡，维护社区和谐稳定。

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