高层外墙渗水是物业还是业主维修?

高层外墙渗水是物业还是业主维修?

　　高层外墙属于建筑物共有部分，渗水责任不能简单归给物业或业主，需要先看是否在保修期内，再看渗水原因和维修范围。

　　根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。房屋交付后5年内，如果外墙渗水属于施工质量或防水缺陷，通常应由开发商承担维修责任，物业可以协助业主报修、联系施工单位，但并不必然直接承担维修费用。

　　保修期届满后，外墙仍属业主共有部分，日常小修小补通常由物业按照物业服务合同负责。但如果涉及外墙保温层破损、整体防水层更换等大修、中修和更新改造，维修费用一般应由相关业主共同承担，符合条件的可以申请使用住宅专项维修资金。

　　根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　这说明物业对共有外墙负有日常维护义务，如果明知外墙存在渗漏隐患却长期不排查、不处置，导致损失扩大，可能需要承担相应违约责任。

　　如果渗水是因个别业主私自改造外墙、打孔安装设备、装修破坏防水等原因造成，应由该业主承担维修和赔偿责任。如果外墙渗水造成室内装修、家具等损失，业主应先固定照片、视频、报修记录等证据，再根据责任主体向开发商、物业或相关业主主张权利。

物业管理包括哪些项目?

　　物业管理不是什么都管，也不是所有维修都由物业承担费用。它的核心是依据物业服务合同，对共有部分和公共秩序提供持续服务。

　　具体来看，物业管理通常包括共用部位和共用设施设备维护：

　　一、楼道、屋顶、外墙、公共照明、给排水管道、电梯、消防设施、安防监控等的日常巡查和保养;

　　二、环境卫生服务，如公共区域清扫、垃圾收集清运、公共区域消杀;

　　三、绿化养护，如草坪、树木、花坛的修剪和管护;

　　四、公共秩序维护，如门岗值守、车辆停放管理、违规装修劝阻、消防通道清理;

　　五、物业档案资料管理、公共收益公示、报修投诉受理等服务。

　　根据《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　业主户内的水管堵塞、门窗损坏、室内漏水等专有部分问题，一般不属于物业免费维修范围，物业可以提供协助或有偿服务。涉及水电气暖、通信等专营设施故障，通常由相应专营单位负责。违建、占道经营、消防隐患等问题，物业可以劝阻、报告，但行政处罚权在相关主管部门。

　　综上，外墙渗水要先看保修期和渗水原因，不能一概要求物业承担全部维修费用。物业管理主要围绕共有部分和公共秩序展开，具体范围以物业服务合同为准。遇到纠纷时，建议先核实责任主体，再依法协商、报修或申请维修资金。