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靳双权律师

2024年房屋租赁合同未明确租金,合同成立吗?

发布时间:2024.05.08 13:25:15
在探讨房屋租赁合同是否成立的问题时,如果合同中未明确约定租金这一关键条款,其有效性将受到法律的严格审视。根据合同法的相关规定,合同的基本要素应包括标的、数量、质量、价款或报酬等,租金作为房屋租赁合同的核心条款,其缺失可能影响合同的成立与效力。

房屋租赁合同未明确租金,合同成立吗?

1.合同成立的基本条件:根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定,合同一般应当包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款。其中,价款或报酬(在房屋租赁合同中体现为租金)是构成合同成立不可或缺的一部分。

2.重要条款缺失的影响:租金直接关系到合同双方的主要权利与义务,是衡量租赁合同是否公平、合理的重要标准之一。若合同中未明确约定租金,可能导致合同因缺乏必要条款而不成立,或者虽成立但因核心条款缺失而无法实际履行,进而影响合同的法律效力。

3.合同解释与补充:即便合同初稿未明确租金,根据《合同法》第六十一条、六十二条,当事人可以通过协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的,按照订立合同时履行地的市场价格履行。这意味着,如果双方有继续履行合同的意愿,并能通过协商或其他合法方式确定租金,合同仍有可能得到有效执行。

相关法条:

《中华人民共和国合同法》第十二条:合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《中华人民共和国合同法》第六十一条:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。

《中华人民共和国合同法》第六十二条:当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:…(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。

出租人可否无条件限制承租人转租?

关于出租人是否可以无条件限制承租人转租的问题,主要依据《中华人民共和国合同法》(现已被《中华人民共和国民法典》替代)及相关的司法解释进行分析。根据《民法典》的规定,出租人与承租人之间的权利义务关系应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。对于转租问题,《民法典》有明确的规定。

相关法条:

1. 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

2. 《中华人民共和国民法典》第七百一十七条 进一步规定:“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人的,转租期限不得超过原租赁合同约定的期限。但是,出租人与承租人另有约定的除外。”

根据上述法律规定,出租人并非可以无条件限制承租人转租。承租人在取得出租人同意的情况下,是有权利进行转租的。这意味着出租人有权知悉并同意转租行为,但这种同意并不是无理由拒绝的。出租人拒绝同意转租应基于合理考虑,如担心次承租人可能对租赁物造成损害、违反租赁物使用目的等。如果出租人无正当理由拒绝承租人合理的转租请求,可能不被法律支持。出租人不能无条件限制承租人转租,必须基于合法合理的理由,并且承租人在取得出租人同意后,遵循租赁合同的相关约定进行转租。

租赁期间房屋设施损坏由谁负责?

1. 合同约定优先原则:首先,应查看租赁合同中对于房屋设施损坏责任的约定。根据《中华人民共和国合同法》(现已被《中华人民共和国民法典》替代)第七百一十三条,当事人对租赁物的维修义务有约定的,按照其约定。如果合同明确约定了损坏责任归属,如租户因正常使用导致的轻微磨损无需负责,或明确规定某些设施的维护由房东负责等,则应遵循合同约定。

2. 过错责任原则:若合同中没有明确约定,或约定不明确,应依据《民法典》的相关规定来判断。一般而言,如果是由于租户的过失或故意行为造成房屋设施的损坏,如不当使用、疏忽大意等,根据《民法典》第一千一百六十五条关于侵权责任的规定,租户应当承担修复或赔偿责任。反之,如果是房屋自身老化、自然灾害等非租户原因造成的损坏,原则上应由房东负责修复。

3. 公平原则:在某些情况下,如果损坏原因复杂,既非完全因租户过错,也非房东责任,可以根据公平原则分担责任。《民法典》倡导公平、诚信原则处理民事关系,双方可协商解决或请求法院根据实际情况裁决。

相关法条:

《中华人民共和国民法典》:第七百一十条至七百一十四条对租赁合同中出租人与承租人的权利义务进行了详细规定,特别是第七百一十三条规定了租赁物的维修义务。

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条:规定了行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。这为判断因过错导致的房屋设施损坏责任提供了法律依据。

《中华人民共和国合同法》(已废止,相关内容见《民法典》):虽然该法已失效,但其中关于租赁合同的原则和精神在《民法典》中得到了继承和发展。租赁期间房屋设施损坏的责任归属主要依据合同约定,其次考虑过错责任原则,并在必要时遵循公平原则处理。建议租赁双方在签订合同时,就维修保养、损坏责任等内容做出明确约定,以避免后续纠纷。

房屋租赁合同若未明确约定租金,从法律角度审视,该合同可能存在重大缺陷,影响其成立与有效执行通过双方后续的协议补充或依据法律规定及交易习惯进行确定,仍有机会使合同得以完善并具有执行力建议在签订任何合同前,务必确保所有关键条款,尤其是租金,得到清晰、明确的约定,以维护双方合法权益。

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