租房合同免责条款对租客有效吗?

租房合同免责条款对房东有效吗?

　　房东拟定的免责条款，效力首先取决于条款内容。房东和租客协商一致写进合同的免责约定，在不违反法律强制性规定的前提下，对房东有约束力。合同自由原则允许双方分配未来可能发生的风险。

　　有两类免责条款法律直接否定其效力。造成对方人身损害的免责条款无效，因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。这两条红线房东迈不过去。房东不能用合同条款免除自己故意或者重大过失造成租客财产损失的责任。

　　格式条款有更严格的审查标准。房东或者中介提前拟定好的合同文本属于格式条款。提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻自己责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。房东把房屋自然老化、设施固有缺陷带来的风险全部转嫁给租客，这类条款在效力上站不住脚。

　　房东对房屋的安全保障义务是法定的。出租人应当保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，承租人随时可以解除合同。房东试图通过免责条款把房屋本身的安全隐患责任全部推给租客，这种约定与法定义务冲突。

租房合同免责条款对租客有效吗?

　　租客面对的免责条款，效力判断多了一层保护。租客通常是接受房东提供的格式合同的一方，法律对格式条款提供方设定了提示说明义务。房东没有履行提示义务，条款可能根本不进入合同。

　　格式条款的提示说明义务是硬性要求。提供格式条款的一方应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。房东把免责条款藏在合同角落里，字号和正文一样小，没有口头说明，租客可以主张该条款不成为合同的内容。

　　提示说明义务没有履行到位的后果很直接。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。条款不成为合同内容，意味着从头到尾对租客没有约束力。

　　免责条款内容本身触碰红线的，对租客同样无效。房东免除自己因故意或者重大过失造成租客财产损失的责任，租客可以主张条款无效。租客人身受到损害，相关的免责条款绝对无效，不管房东有没有提示过。

　　对格式条款的理解发生争议时，法律规定了有利于租客的解释规则。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。房东是提供合同文本的人，条款含义模糊时，租客的理解优先。

　　租客主张条款无效或者不成为合同内容的，需要承担相应的举证责任。租客要证明免责条款是房东提供的格式条款，证明房东没有用合理方式提示注意，或者证明条款内容属于法律规定的无效情形。保留合同原件、聊天记录、签约过程的录音录像，都能在需要主张权利时派上用场。证据充分，主张才有底气。