商品房和拆迁安置房的区别是怎样的

商品房和拆迁安置房的区别是怎样的

　　在二手房交易和新房选购场景中，商品房和拆迁安置房看似均为住宅房源，但二者的建设属性、土地性质、交易规则有着本质不同，也是购房维权和交易风控的核心重点，具体区别主要分为四个方面。

　　一、土地取得方式不同

　　商品房由开发企业通过出让形式取得土地使用权，足额缴纳土地出让金，土地权属清晰完整。拆迁安置房大多使用划拨土地，一般没有缴纳土地出让金，土地属性具备福利保障性质，并非市场化出让土地。

　　二、房屋建设来源不同

　　商品房是房企通过市场化竞拍拿地、自主规划开发建设的住宅房源，面向社会大众公开售卖，完全遵循市场交易规则流通。拆迁安置房属于政府征地拆迁后的征收补偿房源，仅定向分配给被征收对象，具备专属安置属性，并非面向公众的市场化房源。

　　三、产权与交易规则不同

　　商品房办理不动产权证书之后，能够正常进行买卖抵押赠与，不存在额外的上市交易约束，流通性极强。拆迁安置房部分房源设有明确的限售期限，如果想要对外流转交易，通常需要补缴土地出让金，将划拨土地转为出让土地后，才可以获得完整的房屋产权和上市交易资格。

　　四、小区建设配套不同

　　商品房按照市场销售标准规划建设，在户型设计、小区绿化、公共设施、物业服务等方面配置标准更高，整体居住品质更优。拆迁安置房以保障居民基础居住需求为核心建设目标，整体建设标准偏向基础刚需，部分项目的配套设施和物业服务水平相对有限。

　　《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依据该法条，无论商品房还是拆迁安置房，都需要完成不动产登记才产生完整物权效力，拆迁安置房即便已经实际入住，没有办理不动产权登记，也不能发生物权变动效果。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

　　该法条明确拆迁安置房来源于产权调换的征收补偿机制，和普通商品房的市场交易属性完全区分开来。

安置房和商品房的价格一样吗

　　安置房和商品房的价格并不一样，同一片区域之内，受产权限制土地性质交易风险等多重因素影响，安置房整体市场价格普遍低于商品房。

　　还没有办理不动产权证书，或是尚处在限售期限内的安置房，市场交易价格相比同地段商品房会低30%至50%，这类房屋不能正常过户，交易存在较大法律风险，市场认可度偏低。已经完成不动产权登记，补缴土地出让金转变为出让土地性质，解除限售条件的安置房，价格会有所提升，和周边商品房的差价大多维持在10%至30%之间。

　　商品房的价格完全跟随市场供需关系浮动，土地出让金已经包含在购房款项当中，购买之后不需要再补缴其他土地相关费用。安置房如果要完成市场化交易，购房者或者原房主需要承担土地出让金，这笔额外支出也需要计入房屋的实际购置成本，不能只看挂牌售价。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

　　(二)司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(三)依法收回土地使用权的;

　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(五)权属有争议的;

　　(六)未依法登记领取权属证书的;

　　(七)法律行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　该法条可以说明，未取得权属证书的安置房不允许转让，这类房源即便报价低廉，也存在合同履行不能的风险，不能单纯参考市场挂牌价格进行价值判断。

　　综上所述，商品房和拆迁安置房在土地产权交易条件上差异明显，市场价格通常存在差距。选购安置房要重点核实产权登记以及限售情况，充分核算土地出让金等隐形成本，规避房产交易当中的法律风险。