购房合同无效如何计算赔偿?

购房合同无效的五种情形

　　无民事行为能力人签订的购房合同自始无效。不满八周岁的未成年人，以及不能辨认自己行为的成年人或未成年人，其独立实施的购房行为在法律上绝对无效，不受任何例外情况保护。限制民事行为能力人签订的购房合同需经法定代理人追认后才有效，未经追认的合同不发生效力。

　　行为人与相对人以虚假的意思表示签订的购房合同无效。这在房地产交易中常表现为为了规避限购政策或逃避税收而签订的“阴阳合同”，其中对外展示的虚假合同因并非双方真实意愿而无效。虚假意思表示的合同对当事人双方均无约束力，隐藏的真实合同效力需另行认定。

　　行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的购房合同无效。例如出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致原买受人无法取得房屋的，该恶意合同无效。恶意串通的判断标准包括主观恶意和客观上损害了他人合法权益两方面。

　　违背公序良俗的购房合同无效。如果购房行为严重违背了社会的公共秩序和善良风俗，例如利用房产交易进行洗钱或其他非法活动，该合同自始不发生法律效力。公序良俗作为兜底条款，涵盖了法律强制性规定之外的社会基本价值。

　　违反法律、行政法规的强制性规定的购房合同无效。例如开发商未取得商品房预售许可证明便与买受人订立预售合同，或者在划拨土地上未经批准开发商品房，均属于违反强制性规定，合同无效。但在起诉前取得预售许可证或经批准的，合同效力可以补正。

　　购房合同无效的五种情形并非全部不可补正。预售许可证缺失的，在一审法庭辩论终结前取得许可的，法院应认定合同有效。限制民事行为能力人签订的合同，经法定代理人追认后有效。无效情形的补正规则体现了鼓励交易、维护市场秩序的立法目的，当事人应当在诉讼中充分行使补正权利。

购房合同无效如何计算赔偿?

　　购房合同被认定无效后，赔偿以过错责任为基础。无过错的当事人因合同无效遭受的直接损失应当得到赔偿，直接损失包括缔约费用、准备履行合同所支出的交通费、评估费、见证费等合理开支。因信赖合同有效而丧失与他人另订合同机会的间接损失，通常体现为房屋价格上涨带来的另行购房差价损失，该损失是否赔偿需结合过错程度综合认定。

　　买受人的赔偿请求包括返还已付购房款及利息，利息按银行同期贷款利率计算。出卖人故意隐瞒未取得预售许可证或提供虚假许可证明的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。惩罚性赔偿适用于开发商存在欺诈行为的特定情形，并非所有合同无效案件都适用。

　　出卖人的损失主要包括买受人居住使用期间的房屋占有使用费，以及房屋因不当使用造成的价值减损。占有使用费参照同地段同类房屋的租赁市场价格计算。双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，过错程度的划分由法院根据案件事实裁量。例如出卖人明知无权出售仍签约的，承担主要过错责任;买受人明知存在风险仍购买的，承担次要过错责任。

　　赔偿计算中必须避免双重获利或双重受损现象。法院在确定赔偿范围时，既要根据过错程度合理分配责任，又要考虑财产返还或折价补偿阶段已经处理的财产增值或贬值因素。房屋价值在签约后大幅上涨的，增值部分已经在过错赔偿中予以考虑，不能在返还房款之后再行主张差价损失。房屋价值评估以合同无效之时为基准时点，而非起诉之时或判决之时。