卖房签合同卖家需要注意哪些?

购买二手房网签价和合同价不一致违法吗?

　　网签价和合同价不一致属于签订阴阳合同的行为，这种做法违法。网签合同中为规避税收监管而故意做低的房价条款，因非双方真实意思表示而无效，但合同整体并非当然无效。海淀区人民法院的判例明确指出，网签合同实为避税考虑，关于做低价格的约定无效，但并不妨碍双方按照真实交易价格的合同继续履行。

　　价格条款无效的法律依据是民法典第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。网签合同中做低的价格属于虚假意思表示，该价格约定应认定无效，但双方真实意思表示的买卖合同仍可有效。上海12348法律服务平台的解答也确认，阴合同系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定的，合法有效。

　　做低网签价避税的法律后果相当严重。根据税收征收管理法第六十三条，对纳税人偷税的，税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。最高法和最高检2024年发布的司法解释已将签订阴阳合同明确认定为逃税罪规定的欺骗、隐瞒手段，数额较大且占应纳税额百分之十以上的，可构成逃税罪，面临刑事追责。

　　因此，价格不一致的做法虽然不一定导致合同整体无效，但避税行为本身违法，法律风险不容忽视。卖方不能以签订阴阳合同违法为由拒绝履行真实合同，买方也不能以网签价为依据拒绝按真实价格付款。双方应如实申报交易价格，依法纳税，切勿因小失大。

卖房签合同卖家需要注意哪些?

　　卖方签约前应当核查房屋权属状况。确认产权证上的房主与卖房人为同一人，核实房屋是否存在共有人，如有共有人须取得全部共有人书面同意。查明房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情形，避免因权属瑕疵导致合同无法履行。签约前通过不动产登记中心查询房屋权属状态，是防范风险的基础步骤。

　　合同条款的明确约定至关重要。房屋价款、付款方式及时间节点、房屋交付标准、附属设施归属、物业费结算等内容均应在合同中清晰列明。过户时间、户口迁出时间及对应的违约责任条款须具体明确。合同文本应采用房地产管理部门统一印制的标准合同，按条款逐项填写，确保权利义务对等。

　　办理委托公证须谨慎。如果卖房人所卖房屋尚有按揭贷款需赎楼，委托中介或担保公司办理时，应在授权委托书中明确委托事项，收取定金、购房款及持有房产证等重大事项尽量自行办理或到场监督。避免全权委托，保留对关键环节的控制权。

　　明确违约责任条款。合同中应详细约定卖方逾期过户、买方逾期付款等情形下的违约金计算方式和赔偿标准。约定明确的违约责任有助于在发生纠纷时获得充分救济，也能对对方履约形成有效约束。违约金标准以实际损失为基础，过高或过低均可在诉讼中申请调整。

　　警惕网签备案和做低房价的风险。网签价格应如实填写，切勿为省税而配合做低房价。虽然价格条款无效不影响合同整体效力，但避税行为面临补税、罚款甚至刑事追责。卖方不应以阴阳合同违法为由拒绝履行真实合同，一旦房价上涨想毁约，法院会判决继续履行并按真实价格纳税。

　　不轻易提前交房和保留房屋钥匙。过户手续尚未完成之前，谨慎允许买方提前入住，避免因过户期间出现问题导致被动局面。房屋钥匙不宜长期交由中介保管，如确需委托中介带看，应选择信任的经纪人并保留对房屋的控制。交房时间应在合同中明确约定，以过户完成且收到全部房款为前提。