物业最怕投诉什么部门?

物业最怕投诉什么部门?

　　物业最忌惮的投诉部门为房地产行政主管部门(如住建局、房管局)，具体原因如下：

　　行政监管权

　　该部门负责物业企业资质管理、服务标准监督及违规行为查处。若物业存在乱收费、未履行合同义务(如未及时维修公共设施)、擅自占用公共区域等行为，主管部门可依据《物业管理条例》责令限期整改，逾期未改的处以罚款，情节严重的可吊销资质证书。

　　信用惩戒机制

　　主管部门通过信用评级系统对物业企业进行动态监管，违规行为将降低企业信用分，影响其参与招投标、承接新项目。例如，物业若因服务不达标被多次投诉，可能被列入“黑名单”，限制市场准入。

　　投诉处理流程

　　业主可通过拨打12345政务服务便民热线或向当地房管局物业科提交书面投诉材料，主管部门需在5个工作日内受理，30日内反馈调查结果，形成对物业的有效约束。

　　法律依据

　　《物业管理条例》第四十八条：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　《物业管理条例》第五十九条：违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。

屋里漏水物业负责吗?

　　物业是否承担漏水责任需结合漏水原因及物业义务范围判断：

　　物业无责情形

　　若漏水因业主专有部分(如自家管道破裂、装修破坏防水层)或第三方(如楼上住户私改管道、开发商房屋质量问题)导致，物业不承担直接责任。但物业有义务协助联系责任方或提供维修建议。

　　物业担责情形

　　若漏水因物业未履行公共设施维护义务导致(如公共管道老化未检修、楼顶防水层破损未修复)，物业需在过错范围内承担赔偿责任。例如，物业未按合同约定对共有排水管道进行年度检查，导致管道堵塞反水，造成业主损失，物业应赔偿。

　　物业义务边界

　　物业仅对共有部分(如楼道、屋顶、公共管道)承担维修责任，业主专有部分(如室内管道、墙面)的维修责任由业主自行承担或通过诉讼向责任方主张。

　　法律依据

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

　　《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

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