2024年如何避免租到被抵押或查封的房产？

如何避免租到被抵押或查封的房产？

首先，租户应要求房东提供房产证，以确认房屋的所有权。其次，可以到当地的房地产登记部门查询房产的状态，看是否存在抵押或查封的情况。此外，了解房东是否有权出租该房产也很重要，如果房产已被抵押，房东可能无权单独决定出租。在签订租赁合同时，应明确写明如果房屋存在抵押或查封情况，房东应负的责任。同时，合同中也应注明租户的权益保障条款，如提前解除合同并退还租金等。

引用法条：

《物权法》第195条规定，抵押权人有权收取抵押财产的孳息，但合同另有约定的除外。抵押财产被查封、扣押的，不影响抵押权的效力。《城市房地产管理法》第53条也规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。这表明租户有权利了解房产状况，并应通过合法合同保护自身权益。

房东可以随意提高续租租金吗？

房东不能随意提高续租租金。根据《合同法》和《物权法》的规定，租赁合同是一种双务、有偿、诺成合同，一旦签订，双方都必须遵守合同条款。在租赁合同期满后，如果租户选择续租，那么租金的调整需要基于原合同的约定或者双方协商一致。如果没有明确约定，按照《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”这意味着，续租时的租金应由双方协商确定，房东不能单方面随意提高。

引用法条：

1. 《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”

2. 《中华人民共和国物权法》第一百七十四条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”除非原租赁合同中有明确的租金调整条款，或者房东与租户达成新的协议，否则房东无权单方面提高续租租金。如果房东执意提高租金，租户可以通过法律途径维护自己的权益。

如何界定房屋损坏与正常磨损？

在房地产法和租赁法中，房屋的损坏和正常磨损是有明确区别的。房屋损坏通常指的是由于不当使用、疏忽或者故意行为导致的房屋结构、设施或装饰的破损，而正常磨损则是指在正常使用和自然老化过程中的损耗。

房屋损坏通常需要租户或业主承担责任，因为这是他们的过错或责任。例如，如果租户在房屋内引发火灾导致损坏，或者业主疏于维修导致结构问题，他们可能需要赔偿损失。

而正常磨损，如地板的磨损、墙面的轻微褪色、电器的老化等，是房屋自然使用的结果，一般不应由任何一方单独承担。在租赁合同中，房东通常会预留一部分押金来应对正常磨损的修复，但大的结构性或功能性损坏则需由责任方负责。

引用法条：

1. 《中华人民共和国民法典》物权编：第286条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，合理使用、维护建筑物及其附属设施，不得有损害其他业主合法权益的行为。这涵盖了对房屋的适当使用和维护的责任。

2. 《中华人民共和国合同法》租赁合同章：第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。这些规定明确了在租赁关系中，关于房屋损坏和维修的责任归属。

3. 《物业管理条例》也规定，业主和使用人应当按照规定和合同约定，正确使用和维护物业共用部位、共用设施设备，防止造成损坏。界定房屋损坏与正常磨损的关键在于是否由于不当使用或忽视导致，以及是否可以通过合理的保养和维护避免。

避免租到被抵押或查封的房产，关键在于做好前期的调查和合同的签订工作。租户应充分利用法律赋予的权利，谨慎行事，以保障自身的合法权益不受侵犯。如有任何疑问，建议咨询专业律师获取法律帮助。

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