没有批文的农村建房必须拆吗

一、建房时没有审批手续现在能不能补办

　　补办手续是有前提条件的。不是所有没办手续的房子都能补办，能补办的基本都是符合宅基地政策的。申请补办需要房子建在合法的宅基地上，面积没有超过当地规定的标准，建造时间在当地规定的时间节点之前。这几个条件缺一个都补不了，所以先搞清楚自己的房子符不符合条件。

　　补办流程是先村里后乡镇。第一步向村委会提出书面申请，说明没办手续的原因。村委会审核通过后出具意见，然后报乡镇政府。乡镇政府会派人到现场核查，确认房子的位置面积建造时间都没问题，再报县级自然资源部门审批。整个流程走下来快的两三个月，慢的半年以上。

　　补办需要提交的材料不少。要准备宅基地使用权证明或者村委会出具的宅基地分配证明，房屋现状的测绘报告，建房人的身份证户口本，还有村委会和乡镇政府的审批表。材料不齐的会被退回，来回补材料很耽误时间。所以去之前把能准备的都准备好，一次性提交。

　　有些情况补办不了。占用耕地基本农田的，严重超出宅基地面积标准的，建在规划禁建区内的，这些情况补办手续基本通不过。不是不想给办，是确实不符合政策规定。碰到这种情况就别浪费时间跑手续了，不如直接想想怎么跟拆迁方谈补偿。

　　补办下来的证件效力跟正常办的一样。手续补齐之后，房子就从无证变成有证了，将来拆迁补偿安置都按有证房来处理。所以能补办的尽量去补，花点时间跑手续，比将来被认定违建强太多。

二、建造房子没有批文可以建造吗

　　没有批文建房在法律上属于违法建设。不管是农村还是城镇，建房子都需要经过审批。农村建房需要乡镇政府的乡村建设规划许可证，城镇建房需要建设工程规划许可证和施工许可证。没有这些证件就动工，从法律上讲就是违法的。

　　违法建设的后果很直接。轻的被责令停止建设限期改正，重的被强制拆除。罚款也是跑不掉的，各地标准不一样，但几千到几万都有可能。而且违法建设在拆迁的时候不予补偿，等于白建了。所以没有批文就别动手，后果比想象的严重。

　　先批后建是铁律。不管房子多急多需要，都得先拿到批文再开工。有些人觉得先建了再补手续也行，这个想法在法律上行不通。现在卫星遥感技术很发达，房子一动工就能被拍到，根本藏不住。等被发现了再补，不一定补得下来。

　　城镇无批文建房几乎不可能获批。城镇国有土地上建房，审批非常严格，需要规划许可施工许可等一堆证件。没有房产证没有土地证的，基本拿不到这些批文。所以城镇的房子想无批文就建，这条路走不通。

　　农村相对灵活但也有限制。农村宅基地上建房虽然审批流程比城镇简单，但也必须走程序。想跳过审批直接建，村委会和乡镇政府都不会答应。没有批文建起来的房子，将来确权登记都办不了，等于是个黑户。

三、没有批文的农村建房必须拆吗

　　不是所有无批文的房子都要拆。法律对违法建筑的处理是分类的，不是一刀切。2008年城乡规划法实施之前建的房子，很多属于历史遗留问题，不能简单按违建处理。这些老房子建了几十年，当时根本就没有审批制度，不能用现在的标准去要求过去的行为。

　　必须拆除的情况也有明确标准。占用耕地基本农田的，严重违反城乡规划的，影响重大工程建设的，这些无批文的房子确实要拆。特别是占用耕地建的，不管建了多少年，该拆就得拆，没有商量余地。这是红线，碰了就没办法。

　　可以补办手续保留的情况也不少。建在合法宅基地上的，面积没有超标的，符合村庄规划的，虽然当时没办手续，但现在可以申请补办。补办成功了房子就合法了，不用拆。所以别一听没批文就慌，先看看自己的房子符不符合补办条件。

　　拆迁时无批文房的补偿会打折扣。就算不拆，碰到拆迁的时候无批文的房子补偿标准比有证房低。有证房按合法建筑全额补偿，无批文房可能只给部分补偿甚至不给。差别很大，一套房子可能差出几十万。所以能补手续的尽早补。

　　强制拆除有法定程序。就算要拆，也不是谁说拆就拆。行政机关必须先下达限期拆除通知书，给当事人陈述和申辩的机会。当事人不服的可以申请行政复议或者提起行政诉讼。程序不合法的拆除，当事人可以申请国家赔偿。