如何界定小区共有部分？

如何界定小区共有部分？

界定小区共有部分主要依据《中华人民共和国民法典》物权编的相关规定。共有部分一般包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本构造部分，以及绿地、道路、停车场、物业管理用房、公共设施设备（如电梯、消防设施）等为全体业主服务的公共区域和设施。

1.基本构造部分：指构成建筑物主体结构，对整栋楼安全与使用功能至关重要的部分。

2.公共设施与区域：指为满足业主共同生活需要而设置的区域和服务设施，这些通常不归任何单一业主专有。

3.其他约定部分：根据业主大会决议或物业合同约定，某些特定区域或设施也可能被认定为共有部分。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

第二百七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

没有业主大会能换物业吗？

更换物业管理公司是一个涉及《物业管理条例》及相关地方法规的法律问题。根据现行法律法规，业主大会是住宅小区内业主集体行使权利、履行义务的重要组织形式，对于是否更换物业管理公司具有决定权理论上讲，如果没有成立业主大会或者业主大会未能有效召开并作出决议，直接更换物业管理公司在程序上是存在障碍的。

1.业主大会的作用：业主大会是由全体业主组成的，对物业管理区域内的共同事务进行决策的机构。根据《物业管理条例》，更换物业管理公司属于业主大会的职权范围，需要经过业主大会的讨论和表决。

2.更换物业的程序：一般而言，更换物业需遵循以下基本程序：（1）由一定比例的业主提议召开业主大会；（2）业主大会就是否更换物业管理公司进行投票表决，通常需要达到“双过半”原则，即参加会议的业主过半数且所持投票权超过建筑物总面积过半数的业主同意；（3）根据业主大会的决议，与原物业公司解除合同，并依法选聘新的物业管理公司。

【法律依据】

1.《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

2.《物业管理条例》第十一条第（四）项明确，选聘和解聘物业服务企业是业主大会的职责之一。

3.《物业管理条例》第十二条规定了业主大会会议的召集、表决方式及有效条件，强调了“双过半”原则的适用。没有业主大会的情况下直接更换物业管理公司不符合法定程序。若要合法更换物业，首先需要按照法律规定程序成立业主大会，并通过业主大会的正当程序来决定是否更换物业管理公司，确保整个过程符合法律规定，保障所有业主的合法权益。

准确界定小区共有部分是确保业主合法权益和社区和谐管理的基础。业主、物业公司及开发商应当依据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，明确共有部分的范围，合理使用并共同维护好共有财产，遇到争议时，可寻求法律途径解决，以促进小区的和谐共处与可持续发展。

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