地上权、地下权与地役权的区别

地上权、地下权与地役权的区别

　　三者同属于不动产用益物权，但核心属性存在本质区别：

　　一、权利使用客体不同

　　地上权针对土地地表空间开展使用，主要用于建造建筑物及附属设施，依托土地表层实现长期占用使用。

　　地下权针对土地地下空间行使权利，利用地下土层建设地下设施，不占用土地地表面积，二者都依托同一块土地本体划分上下空间范围。

　　《中华人民共和国民法典》第三百四十五条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

　　二、设立目的不同

　　地上权和地下权以长期占有使用土地空间为核心目的，权利存续周期较长，具备独立完整的物权属性。

　　地役权不以占有他人土地为前提，只是为了提升自有不动产使用效益，临时利用相邻不动产，无需长期管控对方土地空间。

　　三、权利独立性不同

　　地上权与地下权属于独立物权，完成登记后可以单独转让抵押，不受自有不动产权属变动影响。

　　地役权具有从属性，必须依附需役地存在，无法脱离自有不动产单独流转。

　　四、设立方式不同

　　地上权和地下权需要通过出让划拨等官方方式设立，必须完成不动产登记方可生效。

　　地役权依托双方民事合同即可设立，登记仅具备对抗第三人的法律效力，不影响合同本身生效。

　　《中华人民共和国民法典》第三百七十二条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

地上权的权利界限应当怎样界定

　　地上权的权利界限主要分为竖向空间界限、横向地块界限以及使用权限界限三个维度，合法划定边界可以避免和地下权、相邻不动产物权产生冲突。

　　一、竖向空间层面

　　地上权仅限土地地表以及地表合理上空范围，上空高度以满足日常地上建筑物正常使用为标准，不得无限制向上拓展高空空间，不得干涉航空通行以及其他公共空间权益。

　　《中华人民共和国民法典》第三百四十六条规定，设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。

　　二、横向地块层面

　　地上权严格按照不动产登记载明的土地四至范围行使权利，不得超出登记划定的地块边线占用相邻土地，不得破坏相邻地块原有使用状态。

　　三、使用权限层面

　　权利人必须按照登记备案的土地用途使用土地，不得擅自变更土地使用性质，不得开展违法建设活动。如果地上权行使过程中，过度占用高空空间或者超出地块范围使用土地，会侵害土地所有权人以及其他用益物权人的合法权益，需要承担物权侵权责任。同时地上权人行使权利时，需要避让已经合法设立的地下权，互不干涉上下空间各自合法使用权益。

　　《中华人民共和国民法典》第三百四十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

　　综上所述，三项土地物权核心差异集中在使用空间和权利属性，大家要分清占有型物权和便利型物权的区别。严格遵照登记范围界定地上权边界，不越界使用土地空间，尊重他人合法不动产权利，就能有效规避各类土地物权纠纷。